ماخذ: (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲)
همان‌طور که قبلا گفته شد کمبود مسکن به ازای یک خانوار در سال ۱۳۸۵ و ۱۳۹۰به‌ترتیب۱۶۴۲و۱۲۳۰هزار واحد مسکونی بوده است، بنابراین در صورتی‌که خانه‌های خالی در سال ۱۳۹۰ وارد بازار مصرفی شود نه‌تنها کمبود مسکن جبران ‌می‌شود بلکه ۴۳۳۰۰۰ واحد مازاد بر بازار نیز خواهیم داشت. با افزایش عرضه قیمت مسکن کاهش یافته و مسکن برای خانواده‌ها دردسترس‌تر و مقرون‌به‌صرفه‌تر خواهد شد.

(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

نمودار ۲۲: کمبود مسکن به ازای یک خانوار در مسکن در سال­های ۱۳۹۰-۱۳۶۵(هزار واحد مسکونی)
ماخذ: سرشماری­های عمومی نفوس و مسکن- مرکز آمار ایران
بالا رفتن قیمت مسکن منجر به افزایش شاخص دسترسی به مسکن و طول مدت انتظار برای خانه‌دار شدن نیز می‌شود. همان‌طور که قبلا گفته شد شاخص دسترسی از نسبت متوسط قیمت مسکن در سال به متوسط کل درآمد سالانه خانوار به دست می‌آید،” این شاخص را توان‌پذیری مسکن نیز می‌نامند” (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲). بنابراین هر چه فاصله متوسط قیمت مسکن از متوسط کل درآمد سالانه خانوار بیشتر شود، شاخص دسترسی به مسکن نیز افزایش می‌یابد. همانطور که اشاره شد با افزایش تورم از درآمد واقعی خانوار کاسته می‌شود، در حالی‌که به قیمت مسکن افزوده خواهد شد. همین امر منجر به افزایش روزافزون قیمت مسکن می‌شود. در دهه گذشته همواره با افزایش تورم و قیمت مسکن مواجه بوده‌ایم در حالی که قدرت خرید خانوارها کاهش یافته است. همچنین گفته شد که تورم بیش‌ترین تاثیر را بر گروه‌های متوسط و بویژه کم‌درآمد اعمال می کند. بنابراین دور از انتظار نیست که شاخص دسترسی برای این گروه‌های درآمدی بیشتر است. هر چقدر شاخص دسترسی بیشتر باشد فشار مسکن نیز بیشتر بوده و خانواده‌ها در راستای تامین نیاز مسکن خود، از برآورده نمودن دیگر نیازهای اصلی خود از قبیل خوراک و پوشاک و بهداشت و درمان باز می‌مانند. نمودار زیر روند فزاینده شاخص مسکن را در ۱۳۹۱-۱۳۷۹نشان می‌دهد.
نمودار ۲۳: روند تحولات شاخص دسترسی مسکن در بازه زمانی۱۳۹۱-۱۳۷۹
(نگارنده)
با توجه به در دسترس نبودن آمار موثق در رابطه با وضعیت شاخص دسترسی مسکن در بازه زمانی۱۳۹۱-۱۳۷۹، تنها به بررسی این شاخص در سال ۸۶ که اطلاعات آن در مقاله خانم رفیعی موجود بود، اکتفا شده است. در تفسیر نمودار زیر می‌توان گفت که بطور متوسط اگر خانوار هیچ گونه هزینه‌ای جز پس‌انداز برای مسکن نداشته باشد؛ به‌عبارتی تمام درآمد خود را فقط برای مسکن بگذارد، ۱۰ برابر درآمد سالانه خانوار، قیمت متوسط یک مسکن خواهد بود .که برای دهک اول ۳۱ برابر و برای دهک دهم ۵ برابر است تا صاحب مسکن شود؛ باید توجه داشت که بر اساسی استاندارد بین المللی شاخص دسترسی به مسکن نباید از ۵ تجاوز نماید (پالیزبان, جودکی, & رضویان, ۱۳۸۹). به نقل از روزنامه آرمان امروز، اگر این شاخص در یک نرم جهانی ایده‌آل به‌طور متوسط ۵ می‌باشد. اگر این شاخص بین ۱۰-۵ باشد، وضعیت نامطلوب و بیش از ۱۰ تا ۱۲ سال بحرانی تلقی می‌شود (صادقی بروجنی, ۱۳۹۳). نمودار زیر مقادیر را در دهک‌های مختلف نشان می‌دهد.
نمودار ۲۴: شاخص دسترسی مسکن به درآمد سالانه خانوار در دهک های مختلف درآمدی۱۳۸۳ و ۱۳۸۶
ماخذ: (رفیعی, ۱۳۸۸; یزدانی, ۱۳۸۴)
نمودار زیر به مقایسه شاخص دسترسی به مسکن در دهک‌های مختلف درآمدی در ایران و در مقایسه با استاندارد بین‌المللی می‌پردازد. بنابراین دهک‌های اول تا هفتم در شرایط بحرانی و دهک‌های هشتم و نهم در شرایط نامطلوب بسر برده و تنها دهک دهم در شرایط مطلوبی از نظر دسترسی به مسکن برخوردار می‌باشد.
نمودار ۲۵: شاخص دسترسی به مسکن در دهک‌های درآمدی مختلف در ایران در مقایسه با استاندارد بین المللی
(نگارنده)
اما اگر خانواده تنها یک‌سوم درآمد خود را برای خرید مسکن پس‌انداز نماید، چند سال باید در صف انتظار برای خرید مسکن باشد؟ طبق مطالعات صورت گرفته، شاخص دوره انتظار در کشور از سال ۱۳۷۹تا ۱۳۸۶ به‌طور مداوم در حال افزایش بوده است. اگرچه این شاخص در سال ۱۳۸۷ کاهش پیدا کرده است اما در سال‌های بعد همچنان روند افزایشی داشته است.
نمودار ۲۶: بررسی شاخص دوره انتظار در بازه زمانی۱۳۹۱-۱۳۷۹
(نگارنده)
طبق مطالعات طرح جامع مسکن، چنانچه هر سرپرست خانوار بتواند یک‌سوم از درآمد خود را برای تامین مسکن ملکی پس‌انداز کند، طول دوره انتظار برای صاحب‌خانه شدن آن‌ها به شرح زیر می‌باشد:
دهک ۱ : ۱۰۰ سال
دهک ۴ : ۳۳سال
در حالی‌که مقدار این شاخص در هنجارهای بین المللی ۵ تا ۱۰ سال می‌باشد (رفیعی, ۱۳۸۸). بنابراین قشر کم‌درآمد تنها با تکیه بر پس‌انداز خود نمی‌توانند صاحب مسکن شوند و نیازمند کمک‌های دولتی و دخالت سازمان‌های خیریه هستند. اما نکته حائز اهمیت این است که علی‌رغم اتخاذ سیاست‌های مسکنی که صرفا برای کم‌درآمدها بوده و افزایش نرخ وام در طول سالیان گذشته، وضعیت مسکن گروه‌های کم‌درآمد نه‌تنها بهبود نیافته است، بلکه بدتر نیز شده است. از عوامل مهمی که در سیاست‌های مسکن در ایران مورد چشم‌پوشی قرار گرفته است، بانک‌پذیر نبودن قشر فقیر می‌باشد. همان‌طور که در بررسی شاخص‌ها در کشورهای مختلف گفته شد مقرون­به­صرفه بودن وام مسکن یکی از شاخص‌های مهم مسکن در کشورهای OECD بود. عدم مقرون‌به صرفگی وام مسکن منجر به بیرون‌فکنی خانوارهای کم‌درآمد از چرخه نظام اعتباری تامین مالی مسکن می‌شود. بانک‌پذیر نبودن قشر کم‌درآمد حاکی از ناکارآمد بودن نظام بانکی می‌باشد. طرح جامع مسکن نشان می‌دهد که نظام بانکی تنها ۳۵ درصد از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را تامین می‌کند، در حالی‌که این نسبت در کشورهای پیشرفته ۸۰ تا ۱۰۰ درصد است. همچنین تحقیقات (درگاهی، ۱۳۸۷) نشان می‌دهد که سهم نظام بانکی در تامین مالی خرید مسکن تنها ۲۰ درصد بوده است. به‌علاوه گرفتن وام برای دهک‌های اول تا چهارم غیرممکن است زیرا دهک اول ۲/۱۵۵، دهک دوم ۷/۹۰، دهک سوم ۲/۶۹ و دهک چهارم ۵۶ درصد درآمد سالانه خود را باید به بازپرداخت اقساط وام مسکن اختصاص دهند. این نسبت در دهک پنجم به ۴۶ درصد درآمد متوسط خانوار شهری می‌رسد و در دهک ششم ۵/۳۸ درصد آن را تشکیل می‌دهد. از سوی دیگر با توجه به مطالعات طرح جامع مسکن، نسبت اقساط بازپرداخت وام ۱۰ میلیون تومانی به کل هزینه خانوار در دهک اول۱٫۵ برابر، در دهک دوم ۸۰ درصد، در دهک سوم ۶۰ درصد و در دهک چهارم ۵۰ درصد می باشد و دهک‌های ۵ و ۶ درآمدی، ناتوان از پرداخت اقساط وام‌های بیش از ده میلیون تومانی هستند.
بنابراین در شرایط کنونی سیاست‌گذاری در بخش مسکن، در واقع چهار دهک نخست جامعه اصولاً در نظام بانکی موجود جای نمی‌گیرند یا «بانک‌پذیر» نیستند، و دهک‌های پنجم و ششم نیز باید فشار سنگینی را برای بازپرداخت اقساط وام مسکن تحمل کنند. به عبارت دیگر خانوارهای دهک‌های ۱ تا ۴ درآمدی به‌طور کلی ناتوان از ورود به چرخه سرمایه‌گذاری می‌باشند.
نمودار ۲۷: مقایسه بانک پذیر بودن اقشار کم درآمد در برنامه های سوم و چهارم
در راستای افزایش شاخص دسترسی به مسکن و طول مدت انتظار برای خانه‌دار شدن، با توجه به بررسی نحوه تصرف مسکن در بازه زمانی۱۳۹۰-۱۳۷۵ نرخ مسکن ملکی کاهش و نرخ مسکن استیجاری افزایش یافته است، اما هم‌چنان نرخ مسکن استیجاری کمتر از مسکن ملکی می‌باشد.
طبق مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن، کاهش نرخ مالکیت و افزایش نرخ اجاره‌نشینی در مناطق شهری از ۲۶ درصد در سال ۱۳۸۴ به ۳۵ درصد درسال ۱۳۹۱ رسیده است. با توجه به نمودار زیر می توان گفت کاهش نرخ مالکیت در طبقات میانی بیشتر از کم‌درآمد بوده است. دلیل این امر را روی آوردن کم‌درآمدها به مالکیت مسکن در اسکان غیررسمی برای فرار از اجاره‌بهای سنگین میتوان دانست.
طبق مطالعات طرح جامع مسکن ۵۴ درصد از دهک‌های درآمدی ۱ و ۲ و ۵۷ درصد از دهک‌های درآمدی ۳و۴ در مسکن ملکی ساکن هستند، درحالی‌که مقدار این شاخص برای متوسط جامعه و بالاترین دهک درآمدی به‌ترتیب ۷۰ و ۸۰ درصد بوده است، لذا می‌توان گفت نرخ مالکیت مسکن درخانوارهای کم‌درآمد با شتابی بیش از کل جامعه کاهش یافته است. جدول زیر نرخ مالکیت را در سال ۱۳۸۵ و ۱۳۸۳ در دهک‌های مختلف درآمدی نشان می‌دهد.
نمودار ۲۸: بررسی نرخ مالکیت در دهک‌های درآمدی(درصد)
ماخذ (رفیعی, ۱۳۸۸; یزدانی, ۱۳۸۴)
از جمله شاخص‌هایی که به‌طور مختصر در این بخش به آن پرداخته شده است شاخص فقر مسکن می باشد، بر اساس این شاخص، هزینه اجاره یک واحد مسکونی استاندارد با حداقل زیربنای ۶۰مترمربع، داشتن یک آشپزخانه، یک حمام و… با مصالح با دوام یا نیمه بادوام، معیار «فقر» یا «عدم فقر» مسکن قرار گرفته است که بر این اساس این‌گونه در نظر گرفته‌اند که هرکس از چنین واحدی به‌صورت اجاره‌ای برخوردار است، روی خط فقر مسکن است و هرکس مسکن مطلوب‌تری دارد، از سطح فقر مسکن بالا‌تر است. درنتیجه افرادی که وضعیت مسکن آن‌ها کمتر از معیار ذکر شده است، زیر خط فقر مسکن واقع شده‌اند.
طبق مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن، محاسبات انجام گرفته درباره خط فقر در مناطق شهری در سال ۱۳۹۱ نشان میدهد خانوارهایی که ماهانه کمتر از ۱۰ میلیون ریال درآمد داشته باشند زیر خط فقر قرار دارند که ۳۵ درصد خانوارهای شهری را تشکیل میداده است. در سال ۱۳۸۴ این نسبت ۲۶ درصد بوده است. از سوی دیگر محاسبه خط فقر مسکن درسال ۱۳۹۱، یا حداقل هزینه‌ای که ماهانه یک خانوار باید صرف مسکن نماید تا از مسکن مناسب بهره‌مند گردد، ۴۸۰هزار ریال بوده است. درنتیجه ۳۳ درصد خانوارها زیر خط فقر مسکن قرار داشته‌اند. در سال ۱۳۸۴ این نسبت ۲۸ درصد بوده است.
طبق مطالعات طرح جامع مسکن ۴۹ درصد از خانوارهای کم‌درآمد در مسکن بی‌دوام زندگی می‌کنند که این درصد در مقایسه با متوسط جامعه که ۱۹ درصد می‌باشد بسیار بالا می‌باشد. گسترش روزافزون اسکان غیررسمی و حاشیه نشینی خود نشان‌دهنده روند روبه‌رشد نرخ مسکن بی‌دوام و به‌عبارت دیگر بدمسکنی در جامعه می‌باشد.
جمع بندی
در این بخش به‌طور مختصر به نتایج بررسی‌های صورت گرفته به‌طور خلاصه پرداخته شده است

• • تراکم خانوار در واحد مسکونی برای خانوارهای کم‌درآمد (۱٫۲)کشور در مقایسه با میانگین کشوری(۱٫۰۶) بالاتر بوده که خود نشانگر وضعیت نامناسب مسکن خانوارهای کم‌درآمد می باشد؛

• • اعتبارات دولتی مسکن کم‌درآمدها در دو سال پایانی برنامه سوم و سال شروع برنامه چهارم بیشترین مقدار را داشته و پس از آن به شدت سیر نزولی داشته است؛

• • توان تامین مسکن بر حسب مترمربع، برای دهک‌های اول تا چهارم به مرور زمان کمتر شده است؛

• • مساحت متوسط زمین مسکونی تولید شده در دهه گذشته همواره بالاتر از توان تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد بوده است و برای این قشر از جامعه مقرون‌به‌صرفه نمی‌باشد؛

• • نابرابری درآمدی در طول برنامه چهارم بسیار بیشتر از برنامه سوم بوده اما در طول سال‌های اخیر ۹۰-۸۸ این نابرابری درآمدی کاهش یافته است، اما با توجه به کاهش درآمد واقعی خانوار، همواره با کاهش تقاضای موثر مصرفی مسکن مواجه هستیم؛

• • مخارج خانوار در دهک‌های اول و آخر درآمدی تقریبا برابر بوده، اما در دهک‌های اول درآمدی بیشتر این مخارج صرف هزینه مسکن می‌شود، بنابراین این قشر با فشار مسکن مواجه بوده و در راستای برآورده نمودن نیاز مسکن خود، از صرف هزینه برای دیگر نیازهای ضروری از قبیل خوراک،پوشاک و بهداشت صرف‌نظر می‌نمایند؛

• • بررسی نرخ تورم و شاخص قیمت مسکن برای دهک اول و دوم درآمدی حاکی از بدتر شدن شرایط مسکن کم‌درآمدها در دهه گذشته می‌باشد؛

• • با وارد شدن خانه‌های خالی به بازار مسکن، کمبود مسکن تا حد زیادی جبران خواهد شد و با کاهش قیمت مسکن، مسکن به کالایی مقرون‌به‌صرفه‌ بویژه برای خانوارهای کم‌درآمد تبدیل می‌شود؛

• • با توجه به این‌که شاخص دسترسی به مسکن در استاندارد بین‌المللی ۵ می‌باشد، این شاخص در دهک‌های پایین درآمدی وضعیتی بحرانی و در دهک‌های بالا شرایط نامطلوب را نشان می‌دهد؛

• • بیشترین دوره انتظار برای مسکن‌دار شدن در ایران برای دهک اول در حدود ۱۰۰سال می‌باشد، در حالی‌که مقدار این شاخص در هنجارهای بین‌المللی ۱۰-۵ سال می‌باشد؛

• • در رابطه با بانک‌پذیر بودن قشر کم‌درآمد، نتایج نشان می‌دهد که چهار دهک نخست جامعه اصولا در نظام بانکی موجود جای نمی‌گیرند و دهک‌های ۵ و ۶ باید فشار سنگینی را برای بازپرداخت اقساط وام مسکن متحمل شوند؛

• • نرخ مالکیت در دهک‌های کم‌درآمد بیشتر از میان‌درآمدها بوده چراکه کم‌درآمدها به اسکان غیررسمی روی می‌آورند، اما به‌طور کلی نرخ مالکیت مسکن در خانوارهای کم‌درآمد با شتابی بیش از کل جامعه کاهش یافته است؛

• • با توجه به این‌که یارانه مسکن مهر بسیار بیشتر از اعتبارات مسکن در طول چهارده سال گذشته بوده، اما وضعیت کلی شاخص‌های مسکن پس از سال ۱۳۸۴ و در دوره برنامه چهارم نه‌تنها پیشرفت نداشته بلکه متمایل به نامناسب شدن نیز بوده است.

فصل پنجم
پاسخ به سوالات و نتیجه‌گیری
مقدمه